«У меня ни родины, ни флага не осталось». Как власти признают бесхозным жильё на оккупированных территориях
Квартиры могут опечатать вместе с жильцами, а вернуть их из муниципальной собственности крайне сложно
Миллионы украинцев бежали от войны в другие регионы страны и за рубеж. Власти оккупированных территорий Украины начали распоряжаться оставленными домами — в российском законодательстве их называют «бесхозяйным» жильём или сокращённо «бесхозом». В декабре 2025 года такие дома и квартиры стали признавать муниципальной собственностью без суда. Многие украинцы не хотят или не могут вернуться в свои города, чтобы заявить право на жильё. Но потерять недвижимость могут даже те, кто специально приехал в оккупированные Россией регионы, получил российское гражданство или у кого там остались ближайшие родственники. Наиболее остро эта проблема стоит для жителей Мариуполя, где в списки жилья с признаками «бесхоза» попали уже почти 13 тысяч квартир и домов. «Вёрстка» поговорила с хозяевами «бесхоза», разобралась, кто может потерять свой дом в оккупированных городах и есть ли шанс его вернуть.
Имя героини изменено в целях её безопасности.
Чтобы не пропустить новые тексты «Вёрстки», подписывайтесь на наш телеграм-канал
Квартира в центре Мариуполя досталась 50-летней Инне от мамы, а той — от государства как сироте. Однушка, 33 квадратных метра, зато в хорошем районе, напротив — детский сад. Инна провела там всё детство, в 1994 году вышла замуж и стала жить в доме семьи мужа в посёлке: в кризисные годы огород кормил. Родилась дочь, а через четыре года мужу предложили работу за границей.
Семья эмигрировала. «Думали, годика на два, — будто оправдывается Инна. — Ну, так получилось, дочка пошла в школу — и пошло-поехало. Жизнь вроде бы хорошая здесь была. Многие наши односельчане тоже переехали. Затянуло. Сын у меня здесь родился, дочка пошла в институт…»
Как рассказывает Инна, квартиру сначала сдавали, но в 2008 году пришлось приезжать в город и менять замки: жильцы перестали платить, но не хотели выселяться. Тогда соседка владелицы, Ольга, предложила ей пустить туда своих знакомых, семейную пару около 50 лет. Без аренды, платили только за ЖКХ, Ольга за этим следила. Но в 2022 году из-за войны она уехала из Мариуполя, связь с жильцами прервалась.
В 2023 году Инна на три недели вернулась в город, чтобы разобраться с квартирой. По её словам, процедура фильтрации в Шереметьево заняла 13 часов, её проходили вместе с дочкой.
«Там телефоны смотрели, с кем общаешься, всё-всё-всё спрашивали», — рассказывает Инна. Она уверена, что на допрос повлияло поведение дочери, выросшей за границей. На вопрос пограничника, почему у неё такой чистый телефон, девушка ответила: «Это моё личное дело». «И он как взъелся: „Зови мать свою“. Мы так поняли, что там вообще надо заткнуться и никаких там своих личных этих… Никакой там свободы нету».
Тем не менее, Инна получила российское гражданство, а её дочери отказали: не хватало прописки в квартире. С паспортом и СНИЛСом женщина пошла в МУП городской администрации «зафиксировать, что хозяйка есть». Там с ней заключили договор услуг по содержанию дома и придомовой территории на пять летi.
Однако попасть внутрь своей квартиры Инна не смогла: в подъезде заменили систему прохода, знакомой соседки не было в городе, а жильцы не отвечали на звонки. «У меня тогда даже не получилось их увидеть», — делится женщина. Она оформила доверенность на сына своей кумы и вернулась. На связь жильцы так и не вышли.
В январе 2025 года доверитель Инны должен был зарегистрировать квартиру в Росреестре, но ему отказали. В уведомлении сообщили, что квартира находится в совместной собственности с дочерью, а заявление подала только сама женщина — это нарушение.
Доверитель обратился в Жовтневый районный суд Мариуполя, чтобы установить, какая доля принадлежит Инне. В мае 2025 года судья определил доли родственниц как две половины. Но к тому моменту квартира уже была признана бесхозяйной по формальным признакам: жильё не стояло в Росреестре. Это произошло ещё в 2024 году, но Инна узнала об этом только тогда, когда доверитель, получив решение суда, вновь попытался зарегистрировать жилье.
В июле 2025 года из Росреестра владелице пришло уведомление о приостановке государственной регистрации прав на квартиру.
Было частное — стало государственным
К октябрю 2022 года около 3,8 млн человек из восточных и южных областей Украины, включая Донецкую, Луганскую и Запорожскую, покинули свои дома из-за войны и переехали в другие регионы Украины. На 2026 год почти 6 млн украинцев бежали от войны за рубеж, в том числе с ныне оккупированных территорий.
Распоряжаться жильём людей, покинувших свои дома, власти «ДНР» официально начали ещё в 2022 годуi. Администрация Мариуполя стала выявлять дома, квартиры и комнаты, о собственниках которых нет информации и там никто не живёт. Объявления с адресами стали публиковать на сайте властей и в СМИ.
По закону с момента публикации у собственника есть 30 дней, чтобы прийти в администрацию с документами и подтвердить права на жильё. Но сделать это удаётся не всем хозяевам, даже если они готовы ехать на оккупированные территории: граждане Украины обязаны проходить многочасовые допросы, после которых в Россию могут и не пустить. По словам представителя ФСБ в Шереметьево Оксаны Мищенко, с октября 2023 по апрель 2025 года в аэропорт прибыло более 135 тысяч украинцев, но из них прошли фильтрацию только 105 тысяч.
В 2024 году власти «ДНР» приняли новый закон, в котором появились более чёткие признаки бесхоза: неоплата ЖКХ в течение года и отсутствие регистрации в Росреестре — как в случае Инны. Идентичные законы приняли также в аннексированных Запорожской области, «ЛНР» и Херсонской областиi.
Изменились и условия для лишения людей прав на их собственность. В 2022 году после месяца предупреждений бесхозяйное жильё переходило во временное пользование администрации на год, и только потом — в муниципальную собственность, через суд. Если в течение года собственник всё-таки приходил с документами, квартиру или дом ему должны были вернуть.
С 2024 года собственность могут через суд признать муниципальной всего через три месяца со дня постановки на учёт жилья как бесхозяйного. А вернуть — если владелец за три месяца оплатит все затраты муниципалитета на ремонт.
В конце 2025 года в «ДНР» у администраций и вовсе отпала необходимость судиться с владельцами «бесхоза». Согласно новому федеральному закону квартира или дом автоматически становится собственностью муниципалитета после включения в реестр муниципального имущества или имущества субъекта РФ.
Как с новым законом изменился процесс перехода собственности к государству
По закону «ДНР» 2024 года, процедура состояла из пяти этапов:
— Росреестр принимал объект на учет как бесхозяйный.
— Издавалось постановление администрации о включении жилья в муниципальный реестр.
— У собственника было три месяца, чтобы доказать властям право на недвижимость. В этот момент оно официально ещё не в собственности государства.
— По истечении этого срока администрация может подать иск в суд — там проверяют, действительно ли собственник неизвестен или отказался от имущества.
— Только после того, как решение суда вступит в законную силу, орган регистрации вносит запись в ЕГРН о праве муниципальной собственности.
Закон 2025 года упростил процедуру. Теперь, если объект включен в реестр, необходимость последних трёх пунктов отпала.
Тысячи квартир и домов в списках бесхоза
«Вёрстка» проанализировала опубликованные постановления «администрации» Мариуполя и распоряжения его «главы» о включении в реестр объектов бесхозяйного недвижимого имущества (их владельцы не явились с нужными документами в течение 30 дней). Туда попали как минимум 3879 квартир и домов.
Большинство из них, 3254, признали бесхозом до принятия закона, отменяющего необходимость суда. Сколько из них в итоге признали муниципальной собственностью, неизвестно. Но в апреле 2025 года глава Мариуполя Олег Моргун говорил, что вступило в законную силу решение суда на 600 квартир. При этом 625 объектов признали бесхозяйными уже после нового закона — это значит, они автоматически перешли к государству.
Инна прислала «Вёрстке» ещё одно распоряжение, в котором 152 уникальных жилых объекта, в том числе её квартира. Документ не был опубликован на сайте «администрации» — из этого следует, что общее число бесхоза больше, чем в упомянутой статистике.
Кроме того, 17 марта этого года администрация Мариуполя обновила перечень жилья с признаками бесхоза (это самый первый этап в процедуре изъятия) по четырём районам города и прилегающим к нему территориям, обратила внимание «Вёрстка». Всего в списках 12 948 квартир и домов, в том числе квартира Инны.
За обновлениями списков следят в чате «Бесхозяйное жильё в Мариуполе». Волонтеры помечают квартиры цветами: жёлтым то, что уже признали бесхозом, но ещё не перешло в муниципальную собственность, красным то, что уже принадлежит государству. Однако даже до муниципальной собственности жильё начали опечатывать, свидетельствуют сообщения в чате.
«Две квартиры нашего кооперативного(!) дома только что ОПЕЧАТАЛИ, хотя это частная собственность ещё из СССР… Это не приватизированные государственные!..их полная стоимость была выплачена владельцами ещё в 1987г», — написала в начале февраля одна из участниц.
По ее словам, квартиры находились в списке бесхоза 19.12.25 и были отмечены жёлтым цветом. В одной из них вообще не было долгов по ЖКК, хозяину 86 лет. «Практически слепой, но он приедет! Обязательно!! …но только тогда, когда детей пропустят через Шереметьево… Сейчас их не пускают „до окончания СВО“», — жалуется женщина.
«Вёрстка» также нашла на сайте администрации оккупированного Мелитополя информацию о 176 жилых объектах, признанных бесхозом с июля по ноябрь 2025 года.
Всего на «новых территориях» выявили 550 тысяч неучтенных объектов недвижимости, говорил в августе 2025 года глава Росрестра Олег Скуфинский.
«ОПЕЧАТАЛИ КВАРТИРУ ВМЕСТЕ С ПАПОЙ ВНУТРИ»
Если в квартире, которую хотят признать бесхозной, кто-то живёт, на это обязаны обратить внимание при осмотре помещения, объясняет «Вёрстке» юристка в сфере жилищного права.
Дальше администрация должна разобраться, есть ли у жильцов законные основания — например, договор аренды. Так можно установить, что у жилья есть собственник, оно не бесхозное. Если в квартире живут родственники владельца, через них могут выйти на самого собственника, связаться с ним. В этом случае жильё тоже не должно подпадать под признаки бесхоза.
Но на практике всё происходит иначе. Участники телеграм-чата «Бесхозяйное жильё в Мариуполе» жалуются, что квартиры опечатывают вместе с людьми:
— Человек живёт в квартире, оплачивает все услуги, да ещё прописаны в этой квартире дочь хозяйки с двумя малолетними детьми, хозяйка квартиры в другой стране и не может приехать, был инсульт и кровоизлияние в голову, не может по состоянию здоровья приехать, квартира попала в бесхоз, не можем понять как, всё оплачивается, а пять дней назад девочка, которая там живёт, была на работе, но когда пришла домой, то квартира была опечатана <…> Дочь с детьми как раз уехали проведать маму и ухаживать за матерью — и получается в одну минуту останутся на улице? Как это может быть?
— Пока я была [в Управлении имущественных и семейных отношений], мой 11 летний сын находился дома и вместе с ним опечатали квартиру.
Жалуются и пророссийской волонтерке Сании Денисовой, которая занимается темой бесхоза:
— Сания, в мою квартиру сегодня приходили из администрации Мариуполя толпой — пять человек. Мой папа открыл, сказал, что квартира его. Они сверху на дверь повесили бумажку и ОПЕЧАТАЛИ КВАРТИРУ ВМЕСТЕ С НИМ ВНУТРИ. Как они быстро побежали после принятия нового закона!
Ещё одна женщина рассказывает в чате, что жила в квартире дочери, но в ноябре 2025 года её опечалали.
— Моя дочь с грудным ребёнком в Германии сдала документы в консульство для получения загранпаспорта на ребёнка. Получит документ в апреле-мае. В Мариуполе её квартира в бесхозе, ставят на отчуждение в муниципальную собственность. Мною были предоставлены все документы, доверенность, квартира оплачивается.
В другом сообщении она перечисляет, какие предприняла шаги и в каких была ведомствах, но задаётся вопросом: «а смысл, раз доверенности отменили».
В конце декабря 2025 года Путин издал указ, фактически запрещающий оформление любых доверенностей от граждан «недружественных государств», включая Украину, в отношении недвижимости на «новых территориях». Запрет распространяется и на консульские доверенности, объясняет юрист Борис Якубенко. В 2026 году появился новый указ, по которому и старые доверенности признаются недействительными.
Чтобы не пропустить новые тексты «Вёрстки», подписывайтесь на наш телеграм-канал
«Споры о праве» в суде
Дела о признании жилья бесхозным относят к особому делопроизводству, говорит юристка в сфере жилищного права. Это значит, в нем нет истца и ответчика, а есть заявитель и заинтересованное лицо. Если при этом возникает «спор о праве», например, появляется человек, который претендует на это имущество, суд прекращает производство и предлагает продолжить разбирательство в обычном исковом порядке.
«Вёрстка» проанализировала случайные дела о признании 92 жилых объекта бесхозными на сайтах Харцызского межрайонного суда «ДНР» и Жовтневого районного суда Мариуполя. Из них только 27 решений и определений было вынесено в пользу владельцев: производство либо прекращалось, либо заявления оставлялись без рассмотрения.
Самая частая причина таких решений — как раз наличие «спора о праве». В ходе суда объявлялся собственник или наследник и предоставлял документы. Некоторые из них жили в Украине, Германии, Израиле. В ряде случаев, особенно в начале 2026 года, администрации сами отзывали иски, признавая в суде, что «жилое помещение не имеет признаков бесхозяйного имущества» — например, если выяснялось, что за ним присматривают или отсутствуют долги. Иногда суд принимал во внимание, что собственник временно отсутствует из-за своей болезни или необходимости ухаживать за родственниками.
Как наличие фактических жильцов влияет на решение суда
В решениях, которые проанализировала «Вёрстка», видно, что такие свидетельства используются в суде как доказательства того, что имущество не брошено. Но суд встает на сторону собственника, только если он сам или его представитель тоже выходит на связь с судом. Либо если причина его отсутствия признается как уважительная, например, он тяжело болел.
В одном из дел соседи засвидетельствовали, что за квартирой «присматривает неизвестная женщина», которая последний раз приезжала в 2024 году. Однако, поскольку законный собственник не заявил о своих правах в течение трех месяцев, а коммунальные платежи не вносились, суд признал квартиру бесхозяйной.
В другом кейсе соседка сообщила, что за квартирой умершей владелицы присматривает женщина, проживающая в другом поселке. Суд не счёл это достаточным основанием для сохранения жилья и передал его городу, так как законных наследников не установили.
В 65 случаях суд удовлетворил требования администраций о признании права муниципальной собственности на квартиры. В решениях говорится об отсутствии платы за ЖКХ больше года, отсутствие регистрации в Росреестре, невозможность найти собственников.
Юристка в сфере жилищного права подчёркивает: если суд первой инстанции вынес решение без ведома собственника, можно подать апелляционную жалобу. «Если суд посчитает, что его права затронуты, а он привлечён к участию в деле не был, то это формальное основание для отмены решения первой инстанции», — говорит эксперт.
«Вёрстка» нашла на сайте Верховного суда «ДНР» 48 апелляционных определений по делам о бесхозяйном жилье. Из них большая часть, 36 дел, была в пользу собственников или наследников.
Основная причина отмены предыдущих решений — вновь «спор о праве». Некоторые наследники смогли доказать, что узнавали о судах только на стадии апелляции, но не отказывались от жилья и имеют на него право. Суд вставал на сторону владельцев, если они могли доказать оплату коммунальных услуг (даже частичную). А также учитывал причины отсутствия: боевые действия, эвакуацию, болезнь или наличие маленьких детей.
После отмены необходимости для администрации идти в суд для признания жилья бесхозом бывший собственник сам может попытаться оспорить действия властей. Однако местные юристы, в частности, Борис Якубенко, сомневаются, что такие дела получится выиграть.
Представитель Инны, посоветовавшись с адвокатом, пришёл к выводу, что подавать апелляцию нет смысла. Во-первых, если решение о признании бесхозом отменят, то автоматически отменяется и решение о выделение долей: оно было раньше. Во-вторых, Инна фактичеки много лет не жила в квартире, хоть и была там прописана. «Прямо не стесняются, в судебных решениях пишут: „Хоть вы гражданин России“… Подают запрос ФСБ, когда заезжали, когда выезжали. Прописывают, что вы как турист. Значит в жилье не нуждаетесь», — пересказывает представитель Инны слова адвоката.
«Вдруг вы заселитесь, а появится хозяин и вас выгонит?»
В ноябре 2022 года Денис Пушилин утвердил «порядок временного пользования» в «ДНР» объектами с признаками бесхоза. По нему люди, чьи дома были разрушены, могли заключить годовой договор с администрацией и платить только за коммуналку. Но если собственник объявится, новые жильцы должны освободить помещение.
По закону 2025 года, жилье могут передавать новым жильцам практически сразу после включения объекта в список бесхозяйного имущества и его регистрации городом. В приоритете пострадавшие от боевых действий, врачи, учителя, военные. В квартиру также можно заселиться по договору специализированного найма.
Депутат Народного Совета «ЛНР» рассказывает, что нужно сделать для заселения в бесхозное жильё:
- подать заявление в администрацию своего города или района;
- дождаться решения специальной комиссии;
- при наличии жилья его предоставят в день обращения. В случае отсутствия — в течение 30 рабочих дней;
- от предложенной квартиры можно один раз отказаться и попросить другой вариант.
Прежние собственники не имеют права просто вернуться в квартиру, уже признанную муниципальной. Они лишь могут претендовать на денежную компенсацию или на другое жильё от государства.
Соседка Инны по дому рассказала «Вёрстке», что около месяца назад видела, как квартиру приходили смотреть бабушка и девушка. «Вдруг вы заселитесь, а появится хозяин и вас выгонит?», — озвучила им свои опасения женщина.
По мнению местного юриста Бориса Якубенко, граждане, которые получили бесхоз в качестве компенсации, могут «спать спокойно» — в отличие от бывших собственников. «Возврат жилья не предусмотрен априори, а возможность компенсации [в виде другого жилья равнозначной площади] окончательно закрепляет переход права собственности от бывшего собственника к администрации — и от администрации к лицу, подавшему заявление о предоставлении меры социальной поддержки», — пишет он.
В начале апреля в квартиру Инны уже заселились новые жильцы — об этом «Вёрстке» сообщила старшая по дому. Кто они, неизвестно.
Представитель советует Инне приехать и получить либо компенсацию за свою половину, либо попросить выделить себе комнату от государства. Но пока Инна не может приехать. Она говорит, что готовится к операции на шейке матки и ухаживает за мужем. По словам женщины, у него сахарный диабет, «был 120 килограмм, сейчас как скелет, ходит медленно».
«Я смирилась, потому что я ничего не могу сделать. Мне обидно, конечно. У меня такое ощущение, что у меня, как говорят, ни родины, ни флага не осталось», — жалуется Инна. За рубежом они с мужем снимают квартиру за 700 евро. Женщина зарабатывает в магазине тысячу евро.
«Дело к старости. И не всё время мы будем [жить] с детьми, — рассуждает Инна. — Да и всё-таки мысли всегда есть вернуться. А сейчас вот так вот сделали — и тебе тут ничего не светит в плане жилья. Остался ты ни с чем. Жил с надеждой, что это же моё — взяли и отобрали. Здесь сколько англичан, китайцев, у них столько здесь недвижимости. Когда говоришь, они не понимают: „Это же твоё, как это отобрали?“».
Текст: Екатерина Красоткина
Обложка: Дмитрий Осинников
